Mieten oder kaufen: Rechner und die Faktoren, die wirklich entscheiden

Ob sich Mieten oder Kaufen lohnt, lässt sich nicht am Vergleich von Monatsrate und Miete ablesen. Entscheidend ist, wer nach 10, 20 oder 30 Jahren mehr Vermögen hat. Dafür zählen fünf Größen: die Kaufnebenkosten, der Sollzins, die Instandhaltung, die erwartete Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite, die der Mieter mit seinem nicht gebundenen Eigenkapital erzielt. Der Rechner oben stellt beide Wege gegenüber und zeigt, welcher am Ende vorne liegt.

Warum der Vergleich von Rate und Miete in die Irre führt

Die verbreitetste Rechnung lautet: Die Kreditrate beträgt 1.400 Euro, die Miete 1.200 Euro, also ist Mieten günstiger. Diese Rechnung ist falsch, und zwar in beide Richtungen.

Sie übersieht zunächst, dass ein Teil der Rate keine Ausgabe ist, sondern Vermögensaufbau. Der Tilgungsanteil wandert nicht zur Bank, sondern verringert die Schuld und erhöht damit das Eigentum am Haus. Nur der Zinsanteil ist tatsächlich weg, vergleichbar mit der Miete.

Sie übersieht aber auch die andere Seite. Der Käufer bindet sein gesamtes Eigenkapital in einer Immobilie. Der Mieter kann dieses Geld anlegen und erzielt darauf eine Rendite. Bei 80.000 Euro Eigenkapital und fünf Prozent Rendite sind das über 15 Jahre allein aus dem Startkapital rund 166.000 Euro. Wer das unterschlägt, rechnet den Kauf systematisch schön.

Ein fairer Vergleich stellt deshalb das Nettovermögen gegenüber. Auf der Kaufseite: Immobilienwert minus Restschuld. Auf der Mietseite: das angelegte Eigenkapital plus alles, was der Mieter monatlich zusätzlich sparen konnte. Genau so rechnet der Rechner oben.

Die fünf Faktoren, die den Ausschlag geben

Kaufnebenkosten

Sie sind der größte Nachteil des Kaufens und werden oft unterschätzt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das 32.000 bis 60.000 Euro, die sofort verloren sind. Dieses Geld erscheint in keinem Immobilienwert wieder. Es ist der Grund, warum ein Kauf sich bei kurzer Haltedauer fast nie rechnet.

Sollzins

Der Zins bestimmt, wie viel von der Rate wirklich verloren geht. Bei einem niedrigen Zins ist der Zinsanteil klein, der Vermögensaufbau läuft schnell. Bei einem hohen Zins zahlen Sie über Jahre große Summen an die Bank, ohne dass Ihr Anteil am Haus nennenswert wächst. Schon ein Prozentpunkt Unterschied verschiebt das Ergebnis über 20 Jahre um einen sechsstelligen Betrag.

Instandhaltung

Ein Kostenblock, den Mieter nicht kennen. Als Eigentümer tragen Sie Dach, Heizung, Fenster und Fassade selbst. Als Faustregel gelten ein bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr, bei 400.000 Euro also 4.000 bis 6.000 Euro jährlich. Wer diesen Posten weglässt, rechnet unrealistisch.

Wertsteigerung

Der größte Hebel zugunsten des Kaufs, zugleich der unsicherste. Steigt die Immobilie jährlich um zwei Prozent, ist ein Objekt für 400.000 Euro nach 15 Jahren rund 538.000 Euro wert. Stagniert der Markt, entfällt dieser Gewinn vollständig. Niemand kann die Wertentwicklung über Jahrzehnte vorhersagen, deshalb sollten Sie diese Annahme im Rechner bewusst konservativ und einmal pessimistisch durchspielen.

Rendite der Geldanlage

Der spiegelbildliche Hebel zugunsten des Mietens. Je höher die Rendite, die der Mieter mit seinem Kapital erzielt, desto attraktiver wird das Mieten. Bei sieben Prozent statt fünf Prozent kippt so mancher Vergleich. Auch hier gilt: Die Annahme ist eine Schätzung, keine Garantie.

Ein Rechenbeispiel

Ein Paar überlegt, eine Wohnung für 400.000 Euro zu kaufen. Es hat 80.000 Euro Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten liegen bei zehn Prozent, der Sollzins bei 3,5 Prozent, die Tilgung bei zwei Prozent. Die Alternative wäre eine vergleichbare Mietwohnung für 1.200 Euro kalt.

Nach Abzug der 40.000 Euro Nebenkosten bleiben nur 40.000 Euro für den Kaufpreis übrig. Das Darlehen beträgt also 360.000 Euro, die Monatsrate rund 1.650 Euro. Dazu kommt die Instandhaltung mit etwa 330 Euro monatlich.

Rechnet man mit zwei Prozent Wertsteigerung, zwei Prozent Mietsteigerung und fünf Prozent Rendite, liegen beide Wege nach 15 Jahren fast gleichauf. Der Käufer kommt auf rund 320.000 Euro Nettovermögen, der Mieter auf rund 332.000 Euro. Die Entscheidung fällt dann nicht über die Zahlen, sondern über andere Kriterien.

Ändert man eine einzige Annahme, kippt das Bild. Kostet die Mietwohnung 1.600 statt 1.200 Euro, liegt der Kauf plötzlich rund 108.000 Euro vorn. Nimmt man stattdessen null Prozent Wertsteigerung und sieben Prozent Rendite an, gewinnt die Miete mit über 200.000 Euro Abstand. Genau diese Sensibilität macht den Rechner wertvoll: Er zeigt nicht die eine Wahrheit, sondern wie stark das Ergebnis von den Annahmen abhängt.

Die Haltedauer ist die wichtigste Frage

Wegen der hohen Kaufnebenkosten braucht ein Kauf Zeit, um sich zu amortisieren. Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, hat die 40.000 Euro Nebenkosten meist nicht wieder hereingeholt und zahlt beim Verkauf womöglich erneut eine Provision.

Als grobe Orientierung gilt: Unter zehn Jahren Haltedauer ist ein Kauf selten sinnvoll. Ab 15 bis 20 Jahren beginnt sich das Bild zugunsten des Eigentums zu drehen, weil die Tilgung wirkt und die Nebenkosten sich über die Jahre verteilen. Wer beruflich flexibel bleiben muss oder mit einem Umzug rechnet, fährt mit der Miete meist besser.

Was der Rechner nicht abbilden kann

Zahlen sind nur die eine Hälfte der Entscheidung. Mehrere Punkte lassen sich kaum in ein Modell pressen:

• Sicherheit und Freiheit: Im Eigentum kann Ihnen niemand kündigen oder eine Sanierung aufzwingen. Sie dürfen umbauen, wie Sie möchten. Für viele ist das mehr wert als eine Rendite.
• Flexibilität: Eine Mietwohnung lässt sich mit drei Monaten Frist kündigen. Eine Immobilie zu verkaufen dauert Monate und kostet Geld.
• Zwangssparen: Die Tilgung ist ein Sparplan, den man nicht ausfallen lässt. Der theoretische Mietervorteil setzt voraus, dass die Differenz wirklich diszipliniert angelegt wird. In der Praxis passiert das oft nicht.
• Risiko: Eine Immobilie ist ein Klumpenrisiko an einem einzigen Standort. Ein breit gestreutes Depot ist diversifiziert, schwankt aber sichtbar.
• Steuern: Auf Kapitalerträge fällt Abgeltungsteuer an, was die Nettorendite des Mieters senkt. Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist dagegen steuerfrei.

Wann sich Kaufen eher lohnt

Der Kauf hat die besseren Karten, wenn mehrere dieser Punkte zusammenkommen: Sie bleiben mindestens 15 Jahre, Sie bringen ausreichend Eigenkapital mit, um zumindest die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises zu decken, die Miete für eine vergleichbare Wohnung ist hoch, die Zinsen sind moderat, und der Standort hat eine solide Perspektive.

Ein guter Indikator ist der Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Liegt er unter 25, ist der Kauf tendenziell attraktiv. Werte über 30 bedeuten, dass Sie sehr viel für ein Objekt zahlen, das relativ wenig Mietwert hat. In vielen deutschen Großstädten liegt der Faktor inzwischen bei 30 oder darüber.

Wann Mieten die bessere Wahl ist

Für die Miete spricht ein kurzer oder unsicherer Zeithorizont, wenig Eigenkapital, ein hohes Zinsniveau und eine im Verhältnis zum Kaufpreis günstige Miete. Auch wer die Differenz konsequent anlegt und mit dem Risiko am Kapitalmarkt leben kann, steht am Ende oft nicht schlechter da.

Entscheidend ist die Ehrlichkeit gegenüber sich selbst. Der rechnerische Vorteil des Mietens existiert nur, wenn das Geld tatsächlich investiert und nicht ausgegeben wird.

Die Belastungsgrenze im Blick behalten

Neben der Vermögensfrage steht die schlichte Machbarkeit. Als Richtschnur sollte die monatliche Rate nicht mehr als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens verschlingen. Bei 5.000 Euro netto sind das etwa 1.750 Euro. Dabei ist die Instandhaltung noch nicht mitgerechnet, weshalb viele Haushalte am Ende enger kalkulieren müssen als gedacht.

Wichtig ist außerdem ein Puffer. Wer jeden Euro in die Rate steckt, hat bei einer defekten Heizung oder einem Jobwechsel keine Reserve. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten auch nach dem Kauf noch auf dem Konto liegen. Eine Finanzierung, die nur bei perfekten Bedingungen aufgeht, ist keine gute Finanzierung.

Ein zweiter Punkt betrifft das Ende der Zinsbindung. Läuft der Zins nach zehn Jahren aus, bleibt in der Regel eine erhebliche Restschuld, die zu den dann gültigen Konditionen neu finanziert werden muss. Prüfen Sie deshalb im Rechner auch, wie sich das Ergebnis bei einem höheren Zins entwickelt. Wer diese Belastung nicht tragen könnte, sollte die Anfangstilgung erhöhen oder eine längere Zinsbindung wählen.

Häufige Fragen

Welche Wertsteigerung sollte ich annehmen?

Rechnen Sie konservativ. Eine Annahme im Bereich der Inflation ist realistischer als eine Fortschreibung vergangener Boomjahre. Spielen Sie zusätzlich ein Szenario mit null Prozent durch, um zu sehen, wie robust Ihre Entscheidung ist.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigener Tasche kommen, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins und desto geringer das Risiko.

Ist der Rechner eine Prognose?

Nein. Er zeigt, was aus Ihren Annahmen folgt. Weil niemand Zinsen, Mieten und Immobilienpreise über Jahrzehnte kennt, sollten Sie mehrere Szenarien durchspielen statt nach dem einen Ergebnis zu suchen.

Nutzen Sie den Rechner oben, um Ihre eigenen Zahlen einzusetzen und die Annahmen bewusst zu variieren. Sie werden schnell sehen, an welchen Stellschrauben Ihre Entscheidung wirklich hängt.